第一次購屋是人生中的一大事件，過程雖充滿喜悅，卻也步步驚心。由於房地產交易程序複雜，稍有差錯可能影響按揭申請，甚至導致交易失敗，使買家損失慘重。BOXFUL 特別為您解析購買樓宇的重要步驟。
💡購屋步驟概覽：物件選擇▶臨時合同簽署▶律師委任▶按揭申請▶正式合同簽署▶屋況驗證▶付款及尾款▶取得鑰匙入屋
第1步：挑選符合預算的理想物件
在搜尋過程中，找到符合預算的理想物件後，務必對物件進行檢查，確保沒有業權糾紛、維修爭議、或其他可能影響銀行按揭審批的問題。即便是有些風水不佳的物件，也不代表無法申請按揭，只是銀行需要根據具體情況進行評估，最終貸款金額和利率可能不如預期，因此對於這類物件，缺乏經驗的買家最好避免。
此外，您應該與銀行聯繫，查詢初步估價，以確認賣家的售價是否合理。如果賣家的價格高於銀行估價太多，新買家可能無法借到足夠的按揭，而如果銀行估價不足，買家則有理由向賣家談價。在確定一切就緒後，方可正式進行交易。
為確保順利申請按揭，您也可以向銀行提前申請預先批核，減少申請按揭時的風險。
第2步：簽署臨時買賣合同
房地產代理通常會為買賣雙方準備臨時買賣合同，除了列明成交價和物件基本信息外，還包括交易日期、單位內部狀況的附註（例如是否有改動）、交付的傢俱和電器等細節。買賣雙方可以根據需要在臨時合同中增加不同的條款，例如買方可以要求聲明單位不存在已知或正在處理中的漏水和災害。如果您擔心購買凶宅，可以考慮提出相應的要求。
在簽署臨時合同時，買方需要支付總價3至5％的小額訂金，因此建議在看房時攜帶支票簿。
第3步：聘用在銀行名單上的律師
買賣雙方需要委託不同的律師，以起草和處理正式的買賣合同，律師還將查核物業的樓契或業權情況。房地產代理通常可以推薦熟悉的律師，每宗交易的收費視情況而定，一般在HK$6,000至HK$10,000之間。
在選擇處理樓宇買賣的律師之前，請聯繫您計劃向銀行申請按揭的銀行，確保律師在銀行的認可名單上，因為銀行僅接受在名單上的律師處理按揭程序。
第4步：申請按揭
按揭申請通常需要提交臨時買賣合同的副本、身份證明文件、收入證明、稅單等文件，具體要求可能因銀行或申請人的狀況而有所不同。信用記錄良好的申請人可能在一至兩週內獲得按揭批准；但如果需要申請按揭保險、申請90％按揭、加入擔保人、物業樓齡較老、樓契遺失或業權有問題等情況，審批過程可能較長，大多數人可能需要一至兩個月才能得知結果。
成功獲得按揭批准後，銀行將通知您有關貸款金額、利率、現金回贈和其他優惠的信息。為確保獲得所需的按揭並獲得最優惠條款，建議向一至兩家銀行提交申請。
您必須為新購物業購買火險，以獲得銀行批准按揭貸款。雖然通過按揭銀行購買火險很方便，但保費通常較高。如果您願意花點時間收集資料，可以考慮在網上平台上投保，這樣每年的保費可能會節省數千元（某些住宅物業的火險可能由管理公司代為購買，包括在管理費中，您可以先向物業管理公司或銀行查詢是否需要另行購買火險）。
第5步：正式買賣合同簽署
除非買賣雙方另有協議，正式買賣合同通常在簽署臨時合同後的14天內完成，其中包括確定正式移交的日期。律師和經紀人會為您解釋法律文件，這些文件通常很冗長且難以理解，如果有疑問，請務必向他們詢問清楚。
在簽署正式合同時，買方需支付總價的10％，包括之前支付的臨時訂金和新支付的大額訂金。
第6步：驗樓
二手樓的買賣通常以「現狀交收」為基礎，因此驗樓的目的不是確保每一個細節都完美無缺，而是確認物業的實際狀況，例如內部裝修、電器設備等，是否符合合同承諾。
如果買方對物業狀況不滿意，可以通過律師向賣方提出協商，協商解決的方式通常是通過金錢解決，然後繼續進行交易。
除非賣方涉及隱瞞物業狀況、非法改建結構、樓契問題等嚴重的違約事件，否則基於「現狀交收」的協議，通常難以因小缺陷而取消交易。
驗樓後，如果買方對物業滿意，交易將按照合同繼續進行。
第7步：支付餘款及尾款
在交接物業之前，律師將核對雙方應支付的管理費、差餉、水、電、煤氣等費用。例如，如果交易日期是在12月11日，買賣雙方需要按比例分擔12月份的管理費。這些明細通常會在對數表上清晰呈現。
買方還需要向律師支付首期尾款，即總價減去臨時訂金、大額訂金和按揭款項的餘額。至於按揭貸款的部分，銀行將把貸款金額直接支付給律師，用於完成交易，而不是存入買方的帳戶。
第8步：取得鑰匙及接收物業
在交易當天，買方的律師將款項轉給賣方的律師，然後賣方通常會通過地產代理或親自將鑰匙交給買方，至此，交易正式完成。
拿到鑰匙後，買家可以愉快地前往新家，開始裝修和入住的大計。此外，買家還需要通知屋苑管理處物業已經易手，同時確認前業主是否已經支付清所有的管理費。
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