【樓市全面撤辣】買樓換樓8大步驟

第一次購屋是人生中的一大事件,過程雖充滿喜悅,卻也步步驚心。由於房地產交易程序複雜,稍有差錯可能影響按揭申請,甚至導致交易失敗,使買家損失慘重。BOXFUL 特別為您解析購買樓宇的重要步驟。

💡購屋步驟概覽:物件選擇▶臨時合同簽署▶律師委任▶按揭申請▶正式合同簽署▶屋況驗證▶付款及尾款▶取得鑰匙入屋

第1步:挑選符合預算的理想物件

在搜尋過程中,找到符合預算的理想物件後,務必對物件進行檢查,確保沒有業權糾紛、維修爭議、或其他可能影響銀行按揭審批的問題。即便是有些風水不佳的物件,也不代表無法申請按揭,只是銀行需要根據具體情況進行評估,最終貸款金額和利率可能不如預期,因此對於這類物件,缺乏經驗的買家最好避免。

此外,您應該與銀行聯繫,查詢初步估價,以確認賣家的售價是否合理。如果賣家的價格高於銀行估價太多,新買家可能無法借到足夠的按揭,而如果銀行估價不足,買家則有理由向賣家談價。在確定一切就緒後,方可正式進行交易。

為確保順利申請按揭,您也可以向銀行提前申請預先批核,減少申請按揭時的風險。

第2步:簽署臨時買賣合同

房地產代理通常會為買賣雙方準備臨時買賣合同,除了列明成交價和物件基本信息外,還包括交易日期、單位內部狀況的附註(例如是否有改動)、交付的傢俱和電器等細節。買賣雙方可以根據需要在臨時合同中增加不同的條款,例如買方可以要求聲明單位不存在已知或正在處理中的漏水和災害。如果您擔心購買凶宅,可以考慮提出相應的要求。

在簽署臨時合同時,買方需要支付總價3至5%的小額訂金,因此建議在看房時攜帶支票簿。

第3步:聘用在銀行名單上的律師

買賣雙方需要委託不同的律師,以起草和處理正式的買賣合同,律師還將查核物業的樓契或業權情況。房地產代理通常可以推薦熟悉的律師,每宗交易的收費視情況而定,一般在HK$6,000至HK$10,000之間。

在選擇處理樓宇買賣的律師之前,請聯繫您計劃向銀行申請按揭的銀行,確保律師在銀行的認可名單上,因為銀行僅接受在名單上的律師處理按揭程序。

第4步:申請按揭

按揭申請通常需要提交臨時買賣合同的副本、身份證明文件、收入證明、稅單等文件,具體要求可能因銀行或申請人的狀況而有所不同。信用記錄良好的申請人可能在一至兩週內獲得按揭批准;但如果需要申請按揭保險、申請90%按揭、加入擔保人、物業樓齡較老、樓契遺失或業權有問題等情況,審批過程可能較長,大多數人可能需要一至兩個月才能得知結果。

成功獲得按揭批准後,銀行將通知您有關貸款金額、利率、現金回贈和其他優惠的信息。為確保獲得所需的按揭並獲得最優惠條款,建議向一至兩家銀行提交申請。

您必須為新購物業購買火險,以獲得銀行批准按揭貸款。雖然通過按揭銀行購買火險很方便,但保費通常較高。如果您願意花點時間收集資料,可以考慮在網上平台上投保,這樣每年的保費可能會節省數千元(某些住宅物業的火險可能由管理公司代為購買,包括在管理費中,您可以先向物業管理公司或銀行查詢是否需要另行購買火險)。

第5步:正式買賣合同簽署

除非買賣雙方另有協議,正式買賣合同通常在簽署臨時合同後的14天內完成,其中包括確定正式移交的日期。律師和經紀人會為您解釋法律文件,這些文件通常很冗長且難以理解,如果有疑問,請務必向他們詢問清楚。

在簽署正式合同時,買方需支付總價的10%,包括之前支付的臨時訂金和新支付的大額訂金。

第6步:驗樓

二手樓的買賣通常以「現狀交收」為基礎,因此驗樓的目的不是確保每一個細節都完美無缺,而是確認物業的實際狀況,例如內部裝修、電器設備等,是否符合合同承諾。

如果買方對物業狀況不滿意,可以通過律師向賣方提出協商,協商解決的方式通常是通過金錢解決,然後繼續進行交易。

除非賣方涉及隱瞞物業狀況、非法改建結構、樓契問題等嚴重的違約事件,否則基於「現狀交收」的協議,通常難以因小缺陷而取消交易。

驗樓後,如果買方對物業滿意,交易將按照合同繼續進行。

第7步:支付餘款及尾款

在交接物業之前,律師將核對雙方應支付的管理費、差餉、水、電、煤氣等費用。例如,如果交易日期是在12月11日,買賣雙方需要按比例分擔12月份的管理費。這些明細通常會在對數表上清晰呈現。

買方還需要向律師支付首期尾款,即總價減去臨時訂金、大額訂金和按揭款項的餘額。至於按揭貸款的部分,銀行將把貸款金額直接支付給律師,用於完成交易,而不是存入買方的帳戶。

第8步:取得鑰匙及接收物業

在交易當天,買方的律師將款項轉給賣方的律師,然後賣方通常會通過地產代理或親自將鑰匙交給買方,至此,交易正式完成。

拿到鑰匙後,買家可以愉快地前往新家,開始裝修和入住的大計。此外,買家還需要通知屋苑管理處物業已經易手,同時確認前業主是否已經支付清所有的管理費。

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